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Vente maison : diagnostic assainissement non collectif
Lors de la vente d’une maison, le diagnostic d’assainissement non collectif est primordiale. Le rapport de contrôle du SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) doit être obligatoirement transmis au futur propriétaire avant la signature de la promesse de vente.
De nos jours, les acheteurs sont de mieux en mieux informés des documents nécessaires ; il est donc important pour le vendeur d’être proactif pour faciliter le processus de vente. Un vendeur qui tarde à proposer les diagnostics peut susciter la méfiance du potentiel acquéreur.
La situation de l’assainissement non collectif en France
Selon les données du service public d’information sur l’eau, la France compte près de 5 millions de logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (« tout-à-l’égout »), et donc équipés d’un dispositif d’assainissement dit « individuel », « autonome » ou encore « non collectif ». 80% de ces dispositifs présenteraient des dysfonctionnements, souvent dus à leur vétusté et/ou à un manque d’entretien et de maintenance. En outre, plus de 600 000 logements en seraient tout simplement dépourvus.
Ces chiffres permettent de comprendre la gravité de la situation sur le territoire. Votre installation peut être parmi celles qui présentent des dysfonctionnements. Pour éviter tout recours qui vous rendrait responsable, il est important d’anticiper avant la vente de votre habitation en faisant établir un diagnostic de votre dispositif de traitement des eaux usées.
Origine du diagnostic : l’évolution de la réglementation sur la gestion des eaux usées
La loi sur l’eau de décembre 2006 « préservation des ressources en eau et des milieux aquatiques » avait déjà jeté les bases d’une nouvelle politique nationale sur la gestion des eaux usées. C’est en juillet 2010 que la loi « Grenelle 2 » met en place ce nouveau diagnostic « assainissement non collectif » obligatoire et applicable dès le 1er janvier 2011.
Le but du diagnostic assainissement réalisé par le SPANC
Les deux principaux objectifs de cette règlementation sont, d’une part, de protéger les acheteurs de vices cachés lors de l’acquisition d’un bien immobilier, et d’autre part, d’améliorer de manière progressive l’état des installations d’assainissement sur tout le territoire pour ainsi protéger nos ressources en eau.
Qu’est-ce qu’un SPANC ?
Un SPANC est un Service Public d’Assainissement Non Collectif. Délégataire de la « police de l’eau » détenue par la collectivité (commune, communauté de communes,…) en matière d’assainissement non collectif, collectivité à laquelle il est le plus souvent directement intégré, le SPANC a pour principales missions de valider les projets de travaux dans le domaine de l’ANC, de vérifier la bonne exécution de ces travaux, et de contrôler le bon fonctionnement et l’entretien des installations existantes tous les 10 ans au maximum. 3800 techniciens de SPANC se répartissent la tâche à travers la France. Si vous voulez savoir de quel SPANC vous dépendez, renseignez-vous auprès de votre mairie qui vous transmettra leurs coordonnées.
Les différents interlocuteurs concernés par le diagnostic de votre installation d’assainissement :
- Votre premier interlocuteur est votre commune, qui vous transmet les coordonnées du SPANC local avec lequel vous pourrez prendre un rendez-vous pour diagnostic.
- Votre agent immobilier vous y incitera probablement avant la mise en vente de votre bien. Une maison avec l’ensemble des diagnostics aura plus de chances d’être vendue rapidement.
- Le Notaire vérifie si l’ensemble des pièces nécessaires à la rédaction de des actes notariés sont présentes.
La vente d’une maison doit respecter un certain nombre de règles. Si elle n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, le diagnostic de l’assainissement, fait partie des 9 diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien ; c’est le seul qui soit réellement contraignant en terme de remise aux normes.
Les 9 diagnostics obligatoires sont les suivants :
Le diagnostic loi Carrez
Appelé également diagnostic métrage, il s’agit de mesurer la surface privative habitable. Cette surface englobe la superficie du plancher dont la hauteur de plafond est d’au moins 1,80m.
Bien qu’il ne nécessite pas d’avoir recours à un spécialiste, il se peut que la configuration de la maison soit complexe pour un simple vendeur.
Le diagnostic loi Carrez a une validité permanente.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Grâce au DPE, le futur acheteur sera en connaissance du niveau d’isolation thermique de la maison. Ce diagnostic lui permettra également d’avoir une évaluation des coûts du chauffage ainsi qu’une indication sur le taux d’émission de gaz de la maison. D’une manière générale, il concerne toutes les maisons.
La durée de validité du DPE est de 10 ans.
Le diagnostic amiante
Comme son nom l’indique, il mentionne la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante. L’utilisation de cette matière n’a été interdite que depuis 1997, ce diagnostic concerne ainsi toutes les maisons dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel. Le diagnostiqueur effectue des recherches non destructives. En cas de doute, il procède à des prélèvements qu’il transmet à un laboratoire pour analyse.
Le diagnostic a une durée de validité illimitée en cas d’absence d’amiante. Dans le cas contraire, un contrôle périodique doit être réalisé dans les 3 ans. Si le diagnostic a été réalisé avant 2013, présence ou non d’amiante, il doit être renouvelé pour la vente de la maison.
Le diagnostic plomb
Il s’agit de faire un CREP ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb. Il est réalisé par un spécialiste agréé de la peinture. Le but est d’évaluer la concentration en plomb contenu dans les peintures. Il est obligatoire pour les maisons dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
Si le taux de concentration en plomb est supérieur à 1mg/cm², le propriétaire sera dans l’obligation d’effectuer tous les travaux nécessaires afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.
La durée de validité du CREP est d’une année. Cependant, en cas d’absence de plomb, il n’est plus nécessaire de refaire le diagnostic. Le CREP initial est ainsi joint à chaque vente.
Le diagnostic termites
Il s’agit de faire l’état sur la présence de termites. Il concerne toutes les maisons construites sur une zone à risque classée et délimitée par arrêté préfectoral.
Le diagnostiqueur est un professionnel qui effectue automatiquement son contrôle.
Le diagnostic termites a une durée de validité de 6 mois.
Le diagnostic vente maison ERP
Il s’agit de faire l’État Risque et Pollution. Son but est d’informer le futur acheteur des risques auxquels la maison est exposée. Il peut s’agir des avalanches, des inondations, des incendies de forêt, etc.
Le diagnostic ERP concerne les maisons situées dans une commune classée à risque. Sa rédaction peut être faite par le vendeur ou un diagnostiqueur en remplissant un formulaire spécifique.
La durée de validité du diagnostic ERP est de 6 mois.
Le diagnostic gaz
Il s’agit de faire l’état de l’installation intérieure de gaz afin de déceler toutes installations défectueuses pouvant causer des risques d’explosion, d’asphyxie ou d’intoxication. Il est obligatoire pour toutes les maisons ayant un certificat de conformité de plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur est un professionnel qui intervient sans procéder à un démontage des installations. Il doit s’assurer du bon état de tous les appareils utilisés, des tuyauteries, mais aussi de la bonne ventilation des espaces concernés.
Le diagnostic gaz a une durée de validité de 3 ans.
Le diagnostic électricité
Il s’agit de faire l’état de l’installation électrique de la maison. Ce diagnostic est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2009 pour toute vente de maison de plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur est un professionnel certifié qui va contrôler l’installation électrique de la maison concernée comme le disjoncteur, le dispositif différentiel de sensibilité, la mise à la terre, l’équipement de protection, les prises électriques, etc.
La durée de validité du diagnostic électricité est de 3 ans maximum.
Le diagnostic assainissement non collectif
Il concerne toutes les maisons non raccordées à un système d’assainissement public. Le but de ce diagnostic est de s’assurer que le système utilisé par l’habitation soit conforme, c’est-à-dire, un bon traitement et une bonne évacuation des eaux usées.
Il est fait par le SPANC ou Service Public d’Assainissement Non Collectif et doit être daté de moins de 3 ans.
Le diagnostic assainissement non collectif est valable durant 3 ans à compter de sa délivrance. Pour rappel, Il est réalisé par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) de votre commune, seul service habilité à fournir une attestation de conformité. Si le rapport de visite stipule une non-conformité de l’installation, les travaux de remise aux normes doivent être réalisés par l’acheteur au plus tard dans les 12 mois qui suivent la vente.
N’oubliez pas que vous devez obligatoirement annexer le rapport du diagnostic assainissement non collectif à la promesse de vente et à l’acte authentique.
Si le diagnostic assainissement non collectif conclut à une non-conformité, deux solutions s’offrent à vous :
- vous le mentionnez dans les documents de la vente, ce qui donnera probablement lieu à négociation avec l’acquéreur. L’avantage : vous ne vous occupez pas des travaux. L’inconvénient : la valeur de votre bien baisse inévitablement pour que l’acheteur puisse entreprendre la mise en conformité de l’installation d’assainissement. Le montant peut parfois même être supérieur aux frais réels, car cela couvre aussi le « temps perdu » de l’acquéreur, lequel n’aura pas toujours cherché à obtenir les devis les plus avantageux ;
- vous vous occupez des travaux de remise en conformité. Avec une installation conforme, le prix de votre bien peut être revu à la hausse. Vos options : la microstation ou le filtre compact.
